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一线楼市在变化“京沪高价房滞销
新闻类型: 房产新闻 发布时间:12/5/2007 11:04:35 PM 浏览次数:2761

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2007年11月23日08:15 新京报 


1个多月来,几大一线城市楼市下跌的消息陆续传来。(资料图片)


9月底第二套房贷提高首付的新政似乎已经触动了楼市泡沫,1个多月来,几大一线城市楼市下跌的消息陆续传来。广州1/3的楼盘开始降价,深圳大开发商开始低价倾销新盘,上海楼市近期销量骤降,北京15000元以上项目陷入滞销……这种变化是近两年来从未有过的。或许,现在是购房者与开发商博弈的关键时刻了。


北京 11000元/平米以内的房子处于热销状态;很多单价在15000元以上的楼盘一个月未售出一套【相关阅读:房价飙升购房者难承受 京城楼市11月步入滞销期


上海 10月份住宅交易量比9月下降25%;11月份松江、普陀住宅售价比五六月份上涨约20%【相关阅读:上海楼市供应锐减80% “有价无市”进一步加剧


广州 某楼盘开盘价从预期的每平米11000元调低到7500元;业界预计11月份成交量将减少三成【相关阅读:广州1/3楼盘开始降价 房价是否会跌明年将见分晓


深圳 投资客抛售二手房,个别挂牌价4个月内从每平米4万元降至2万元;中小开发商在售项目降价出售【相关阅读:“寒流”袭击深圳楼市 业内人士预测房价降40%


一线城市楼市在变!


广州1/3的楼盘开始降价,深圳大开发商开始低价倾销新盘,上海楼市近期销量骤降,北京15000元以上项目陷入滞销……9月底第二套房贷提高首付的新政似乎已经触动了楼市泡沫,1个多月来,几大一线城市楼市下跌的消息陆续传来,时至11月13日深圳中天置业评估公司总裁涉嫌卷款潜逃,更为这轮楼市变局增添了一种“恐慌”的色彩。


深穗房价暗降


京沪穗深四大一线城市楼市正在发生深刻变化,这种变化是近两年来从未有过的。之前两年内,涨价是楼市始终不变的主旋律,偶尔楼市滞销的现象背后是开发商的捂盘和购房者的恐慌。但时至今日,四大城市严重的交易量萎缩已成事实。其中特别值得注意的是,广州与深圳房价已开始出现暗降。记者调查,所谓的暗降,在广州表现是高折扣———折上折、送车位、送物管费等许多优惠措施再度粉墨登场。在深圳的表现为大开发商低价倾销新盘,老盘的价格仍在硬挺,虽然其二手房价明显下降。广州深圳的此轮暗降价由许多大开发商率先发起,因此对中小开发商形成巨大压力,深圳有激进业内人士就此评论“楼市已进入下降通道”!


京沪高价房滞销


上海与北京房价尚没有明显下降的迹象。本报记者调查了解到,10月份上海房价仍保持原位,部分项目还略有上涨,但销售量却明显下降,有些楼盘销量出现了骤降。房价紧跟上海、深圳的北京楼市又如何呢?从表面上看,今年以来北京楼市房价持续上涨,但9月底第二套房贷提高首付政策出台后,15000元/平方米以上的高价房滞销明显,但10000元左右的“中价房”销售仍“市场需求非常大”。事实上,记者了解到,目前北京楼市越来越多的开发商开始对市场前景难以把握,“落袋为安”已经成为市场一些开发商的选择。不过,北京楼市长期向好,仍是许多人执著的想法。


北京 楼市销售两极分化更明显


单价低于1.1万元的楼盘热销;1.5万元以上楼盘,个别一月未卖出一套


“房价已经到了一个高位,现在北京市场明显是两极分化。”在采访中,记者从业内人士处听到最多的就是这句话。眼下,北京市在11000元/平米以内的房子基本上都处在热销状态,而很多单价在15000元以上的楼盘则开始感受到冬天的寒意。


房价持续高涨


“去年这个时候觉得户型不好没买,没想到今年同样的房子,单价就涨了2000元”,30岁的曾先生刚买下大兴的一套房子,去年10月份他来看这个楼盘时才卖6000多元/平米,但现在开售的楼座已经卖到8000多元/平米,他觉得等不起,狠狠心就买了。


曾先生说自己不但懊恼而且迷惑。“我每天想着房子的事就心惊肉跳!按我现在每月5000元的收入,买一套103平米的二居,就要90多万元,加上装修、契税等各种费用,得100万元吧。我不吃不喝也要奋斗17年啊!”


对于北京的购房者来说,今年可以说是眼睁睁地看着房价“一路快跑”,已经越来越赶不上房价的步伐了。来自北京市统计局的数据显示,前三季度五环内期房均价为13754元/平米,而二季度这个数字还是1.1万元。目前,五环以内万元以下的房子仅在大兴和丰台能找到五六个楼盘。


中低价位房供不应求


11月18日,均价9000元/平米的亦庄北岸二期截止排号。“我们一共400套房,排号就排了1000位”,销售人员告诉记者。


位于大兴的世嘉博客,均价8600元/平米左右,一期9月份开盘3天售罄,10月份该项目二期开盘,400多套房有2000位客户排号,两天内所有房子都被选走。


世嘉博客销售负责人侯召告诉记者:“现在市面上单价11000元以内的房子,基本上没有销售得很差的,而90平米以内的小房型,总价低,也是特别好卖的,这说明市场上对中低价位房的需求非常大。”


成业行总经理邵念强告诉记者,从目前北京楼市来看,单价在15000元以内的房子是比较好卖的,因为供应量少,但是需求却不断攀升。


高端房步入滞销瓶颈


一厢是中低价位房销售得如火如荼,另一厢却是高端项目签约量寥寥。记者从北京房地产交易管理网查询了解到,近几个月来,一些项目的签约情况非常惨淡,有的甚至一个月都没有卖出一套房。而这些项目,清一色都是价格在15000元以上的比较高端的楼盘。


比如,11月13日,均价17200元/平米的知语城取得预售许可证,批准预售套数为80套,截至11月21日仅签约一套房;而9月22日就已取得预售证并开盘销售的美伦堡,均价为17000元/平米,批准预售套数为107套,目前的签约量仍然为零。华业玫瑰郡等项目也出现了同样的尴尬。


此外,一些项目提价太快是造成其“曲高和寡”的主要原因。邵念强分析,开发商的心理预期是:现在供应量越来越少,价格能卖得起来,加上前期已经卖了不少房,没有了资金压力,不用急着卖,所以就要把价格往上提,但这造成了真正想买房的人买不起了,因而项目滞销。


有业内人士指出,当房价升上去后,涨价的项目就面临客户群变得稀薄的尴尬。比如,朝阳路板块本来的定位是白领社区,一般工作了几年的白领能承受的房价也就是6000元-8000元/平米,但是眼见着今年朝阳路板块的房价很快就蹦过了10000元/平米,现在又基本上超过了15000元/平米,很多年轻白领就只好知难而退了。


■ 观点碰撞


两年内北京房价稳中有升


北京易居房地产研究所副所长徐成峰认为,北京住宅市场从今年已经出现供不应求的局面,此局面将会持续一段时间,在这段时间内,北京的房价基本是向上的走势。“虽然北京今后将加大限价房等中低价位住宅的供应,但在近期很难形成巨大的供应量,同时此类住宅严重供不应求,至少在两年内还很难影响到住宅市场的价格格局。”


北京万年长兴置业房地产公司总经理黄玺庆表示,随着政府宏观调控政策执行力度的增加,北京的住宅市场将会出现两种截然不同的产品,一种是以限价房和90平米以下中小户型为主的中低价位住宅,其数量将占市场总量的70%,因供应充足,价格基本不会有太多的上升;另一种是以大户型为主的高端住宅,占市场总量的30%,它则将出现供不应求、快速上涨的局面。从而使北京楼市整体上进入一种“稳中有升”的发展趋势。


深入执行新政,北京房价将出现拐点


北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新则认为,从2001年开始的这一轮房地产热已经接近尾声。“房价不可能永远处于上升趋势,四年来政府在税收、土地供应等方面的调控政策已经搭建好了,如果深入贯彻执行,北京的房价必将出现拐点。”


上海 售价续涨 住宅多数有价无市


松江、普陀楼盘售价比5月上涨20%;有开发商称销量减少也绝不降价


上周五(11月16日),王先生是从网上看到了上海房价有所松动的消息。该消息称,进入10月以后,上海楼市销售放缓,尤其是二套房新政出台以后,投资人群骤然减少。消息最后表示,由于购买者甚少,部分楼盘开始降价销售。王先生从今年初就打算买房,但由于前10个月上海房价波动较大,行事谨慎的王先生一直在观望。


5月曾出现抢购性购房


王先生看好上海普陀区建德花园周边的房子。今年5月份他去看房时的价格在9000元/平米左右,买的人还特别多,而且楼盘开盘不必打广告就有好多人排队购买。“从2005年宏观调控后,上海楼市开盘很少再出现排队购买的情况,我当时还以为是房托。”王先生后来才知道,这些排队的人都是真实购买者,有些人没有时间,甚至花钱请人替其排队。


在上海某财经类媒体做房地产报道的兰小姐告诉记者,她的一个朋友5月份时看中上海西郊的松江九亭镇的一个楼盘,当时6000元/平米的房子很有吸引力。但该楼盘7月份开盘时涨至7600元/平米。“好多人都排队购买,我朋友还是给销售总监送了5000元才有机会参加选房。”


事实上,从今年5月开始,上海楼市出现了一个销量和价格均快速上涨的阶段。“大家都抢着买,所以房价又是疯涨。”王先生说。上海房产之窗的统计数据也显示,5月份上海住宅成交量为265.6万平米,7月份为280.3万平米,此后攀升至9月份的顶峰时期,成交量达309.73万平方,这五个月的销量均超过去年同期。与此同时,房价也出现了快速上涨的局面。“主要是房子太好卖了,开发商频繁提高价格。”王先生表示。


10月跳涨后销量骤降


11月初,王先生再去普陀区建德花园周边转了两次,发现此时的房价又比5月份涨了好多,已达11000/平米,整个区域房价上涨了约20%。“没有网上所说的价格大跌呀,而且部分楼盘还比国庆期间略微涨了一些。不过,有一个明显的变化,那就是售楼处没有人光顾”,王先生说,“转了好几个项目,售楼处都只有我一个人看房,刚停下脚步,就有好多人过来问我是否买房,向我推销房源。阳光威尼斯城的路边还摆了摊位推销房源,但没有人看。”后来王先生去松江的九亭看看,其房价从今年5月的单价6000元涨到了8500元,但同样也是买家寥寥无几。


上海松江某楼盘销售经理表示,10月份开始售楼处一天也见不到一个购房者上门。而在七八月份该楼盘日均成交约3套。“但是,公司高层再三强调,宁可牺牲成交量,也绝对不能降价。”记者同时获悉,从5月初至今,该项目从单价不到5000元上涨至目前的约8000元,涨幅达60%。


“卖方跳价上涨不肯降,买方因价高观望,造成了近期上海一手房成交量持续下滑。”中房指数华东总经理陈晟表示,今年10月份上海住宅交易量为231.68万平米,环比9月降幅达25%,“这一局面将在11月份延续”。


有上海本土开发商向记者表示,短期内上海房价还会维持在目前的价位,上涨或下探的可能性均不大,但会处于有价无市的状态,开发商的日子不好过。“如果有新政策出台,同时购房者的观望期增长,则有可能引起上海部分项目售价的松动。”该开发商如是说。那么,于上海楼市而言,现在是双方博弈的最为关键的时刻。


■ 观点碰撞


房价涨幅将会放缓


上海易居房地产研究院分析师杨红旭表示,政策带来的观望必然导致成交量的下滑,房价涨幅也会有所放缓,预计这种情况会持续到今年年底。同时,目前的情形和2005年上海楼市调整时不同。当时上海楼市曾经出现连续几个月的暴跌迹象,随之而来的是价格下调。但前两年土地供应量的减少,已使得目前住宅稀缺,市场处于供不应求的状态,价格大幅度下调的可能性不大,只是房价涨幅将会放缓。


上海荒岛房地产工作室市场总监冯伟也认为,今年的观望和2005年及2006年新政出台后的观望不同,此次观望是多重政策综合作用的结果。“大致会持续3个月左右,观望期结束后,房价不会出现反弹性上涨。”理由是目前开发商人为“跳价”销售的情况比较明显,但呈“有价无市”态势。


不同区域及楼盘将“涨跌互现”


中房指数华东总经理陈晟则表示,上海房价经过始于今年10月的观望周期后,房价增幅将呈现“趋稳”之势。而且,今后上海房价将不会出现普涨局面,将会出现不同区域、不同楼盘“涨跌互现”的理性市场表现。


广州 “1/3楼盘开始降价”


个别新盘开盘价调低3500元/平米入市


在新一轮调控政策的作用下,广州楼市正在经历着一场成交量持续萎缩的严峻考验。一时间开发商纷纷启动价格调整策略,折上折、送车位、送物管费等许多优惠措施再度粉墨登场。而11月份的成交量很有可能大幅萎缩,经过一轮狂飙突进的上涨后,广州楼市忽然进入了寒冬。


“开发商绷不住了”


在海珠区工作的陈先生现在每天都要删掉10多条楼盘促销短信,一年来一直在看楼选房的他从没有感觉到开发商如此急于推销手上房子。“买房送车位,前5位买家送一成首付,买房送70年物业管理费”,各种促销信息让陈先生眼花缭乱,但又不敢出手。“开发商现在是不是绷不住了,有没有可能再降呢?”


新盘明降,老盘暗降


“目前广州有1/3的楼盘开始降价。”据中原地产项目部总经理黄韬介绍,开发商目前主要采取两种手段调整价格。一种是将开盘前预期价格调低,比如近日开盘的金沙洲某楼盘,从预期的11000元/平方米一下就调低到7500元/平方米,降幅在30%以上。另一种调价策略属于“暗降”,主要是针对在售楼盘,通过送车库、送物管费和额外折扣促进销售。


广州经纬地产项目发展和研究部副经理吴定金分析指出,目前敢于降价的主要是新推楼盘,这种盘没有成交记录,不会引起已成交买家的恐慌,而旧盘操作起来更要十分谨慎,只能通过“暗降”的方式促销。另据了解,面对楼市突如其来的变化,有部分开发商开始推迟销售计划,借此避避“风头”,待元旦春节期间再推新货。


11月成交量或降三成


业内人士认为,引发此轮降价促销现象的直接原因是成交量的下降。根据广州市国土房管局“阳光家缘”网站的实时签约数据,今年10月广州十区一手住宅成交量大约为55万平米,比9月份下滑了18%。


目前,11月份的成交数据尚没有统计出来,但业内人士已经对这个月的成交不抱希望。黄韬日前预测,11月份一手楼成交量有可能会有30%的下降,下探至40万平米,成为今年春节以来的一个“冰点”。


而与此同时,有购房者表示再等等,“现在越让我买越不敢买了。耐心等着房价往下降吧。”


■ 观点碰撞


“我不认同楼市拐点的说法”


“这是一场开发商和买家的博弈。”广州市光大房地产有限公司副总经理陈洪志表示,房价能否下探,究竟会下探到什么程度,关键看市场的承受力。他认为,近期的调价仍属于正常的市场行为,是开发商根据市场变化做出的价格调整。


在陈洪志看来,造成广州楼市目前出现降价促销现象的原因是多方面的。这其中既有正常因素也有非正常因素。正常因素包括开发商要在年底完成当年的销售任务,因此会采取促销手段。至于非正常因素,陈洪志认为主要是今年多次加息,以及银行调高第二套房贷首付和利率。


“我不认同楼市拐点的说法。”陈洪志表示,随着商品房市场的发展,消费者改善居住环境的需求已经被激发出来,这种需求不会因为调控而走回头路。


“明年上半年成交量上不去,开发商就难再支撑”


经纬地产项目发展和研究部副经理吴定金认为,消费者目前的观望情绪仍十分浓厚,他估计消费者对高档楼盘的心理承受价位是9000元/平方米,对中低档楼盘的心理承受价位是6000元/平方米。而楼市拐点何时到来取决于消费者观望期的长短。吴定金告诉记者,“目前开发商受前一段时间销售火爆的影响,资金尚不紧张,可以撑一段时间。但如果到明年上半年成交量还上不去的话,开发商就很难再支撑了。”他认为明年“五一”是最后见分晓的时刻。


深圳 大开发商低价倾销新盘


个别入市价低于同区域此前新盘2000元/平米;二手房交易量价双跌 


11月13日,深圳中天置业评估有限公司总裁蒋飞涉嫌卷款逃跑,一下子把深圳楼市暴露在聚光灯下。实际上,中天置业的倒下只是冷清的深圳楼市危机的一个集中爆发。


7月以来,深圳二手房成交量持续下降,成交价格也缓慢下跌。一手房市场也是成交低迷,新盘入市当日成交普遍只有两三成。临近年底,一些大开发商带头采取了低价入市策略,换取楼盘的快速销售。同时,虽然大开发商的在售项目没有降价,但是出现了中小开发商大幅降价的案例。


10月二手房成交量仅为6月的两成


二手市场的拐点从今年7月开始出现。导火索是7月3日深圳13部门联手整治房地产市场,提出自8月1日起,实行二手房新版《买卖合同》和《居间合同》,同时透露将按评估价征收二手房个税。其后,7月9日,深圳出台限制港人购房的政策。紧接着,7月17日,深圳市地税局披露,拟在9月底前一揽子出台二手房价格评估办法、二手房土地增值税征收办法,通过税收手段调控房价。一系列组合拳立竿见影,让深圳楼市开始由狂热转向冷静,


雪上加霜的是,从7月开始,深圳大部分银行对二手房个贷实行紧缩,这种紧缩政策在8月份更加严重,很多二手房买家贷不到款,二手房市场成交急剧下降。9月27日,压垮骆驼的最后一根稻草来临,央行公布了新的二套房首付和利率政策。于是,深圳二手房成交自10月起完全进入冰河期。


来自深圳最大的地产中介深圳中原的数据显示:10月份深圳市共成交二手住宅约2800套,成交面积21.9万平米。而6月份时,为12100套及101.4万平米,10月成交套数及面积仅分别相当于6月时的23%、22%。


在此过程中,二手房的持续冷清也传导至一手房市场。7月底开始,深圳一手房销售逐步降温,火爆的开盘场面不复存在,开盘售罄也成为遥远的回忆,售出五成变成好成绩。到了10月份,深圳有14个项目推出,除了个别项目低价开盘销售较好外,大部分项目开盘销售仅为两三成,这种现象迄今仍在延续。


热点区域二手楼价四个月间最高跌一半


“这几个月坐了一次过山车。”林先生表示,他年初在深圳宝安中心区买了一套房,价格1.2万元/平米,到了6月时,最高涨到1.8万元/平米,如今又跌回到1.3万多元/平米。


更典型的是娄先生的经历。2006年初,娄先生在深圳南山区蛇口的半岛城邦,以9000元/平方米的价格投资了一套房,到今年6月,价格已经攀升至4万元/平米。6月份,娄先生以4.2万元/平米放盘,未售出。如今,记者未获知娄先生是否售出了此套房产,但是11月21日记者发现,半岛城邦有很多单位挂牌价都不足2万元/平米。


目前,或是出于落袋为安,或是出于还贷压力,一些投资者开始降价抛售,这在前期炒作最热烈的区域,如宝安、南山等表现得尤为明显。来自中原深港研究中心的资料显示。10月份,南山区二手房成交均价相比6月,下降幅度在12%以上,宝安区从7月到10月,二手房价降幅也超过13%。


“上半年涨得太快,二手房价有回调的需要。”深圳世华地产市场研究总监肖小平表示,目前全市二手房成交均价都在降,前期投资比例高,炒作厉害的区域降得多,自住客多的区域相对比较稳定。


大开发商在售项目仍坚挺,中小开发商降价


11月10日,位于龙岗中心城的招商依山郡2期第2批房源,以均价8500元/平米开盘,定价低于周边区域前期新盘2000元/平米,结果开盘售出六成。此前的10月27日,中海地产位于龙岗的大山地项目,最低单价仅6000多元,当天售出九成。10月20日,万科金域东郡以均价7500元/平方米开盘,当天售罄。


万科、中海、招商这几个盘的价格均未超过1万元/平米,定价大大低于市场的预期,极大地吸引了人气。万科金域东郡甚至成为7月以来深圳惟一一个开盘售罄的项目,中海大山地售出九成的业绩也仅次于万科金域东郡。而招商依山郡则是深圳楼市11月开盘销售率最高的楼盘。


“现在是大开发商举起了价格屠刀,其低价入市策略将给中小开发商很大的压力。”一位不愿透露姓名的业内人士表示,不排除会有越来越多的开发商在价格上做出让步。有更激进的业内人士评论说,“现在是大庄家开始出货了,小庄家要跟着跑,楼市已经进入下降通道。”


据记者了解,目前大开发商的新项目低价入市,但其在售项目的价格仍维持坚挺。不过,一些中小开发商的在售项目也开始降价。就在招商依山郡开盘不久,同处龙岗中心城的另一个在售项目,在深圳网络媒体主页上挂出了“四房送10万、三房送6万—8万、两房送3万”的广告。迄今为止,这是深圳楼市今年第二个公开大幅降价的楼盘,第一个出现在十一黄金周期间。


■ 观点碰撞


新盘低价入市策略蔓延


“品牌开发商对政策、对整体形势的把握更强,他们的定价策略其实给了市场明确信号。”深圳社科院城市运营中心主任高海燕表示,会有越来越多的开发商选择低价入市策略,“既然有人开了头,就会有连锁反应。”


有房地产商透露,临近年底,开发商也面临各种年关压力,比如年终结算、年度销售任务等。明年房贷重开后,市场能否回暖还很难说,在此情况下,会有越来越多的开发商,抱着落袋为安的心态,在价格上做出让步。据记者了解,近期,深圳龙岗坑梓一新盘,预计将以均价不足6000元/平米入市,有望创造深圳年内新盘价格最低纪录。


两极分化愈趋严重


10月以来,深圳全市新推项目的开盘成交率分化十分严重,符合首次置业者以及自用人群需求的产品,如价格合理的2房、3房十分抢手,而面积偏大的中高档住宅则少人问津,成交十分低迷。


龙岗中心城一项目营销总监则表示,未来深圳楼市两极分化将非常明显,“物超所值的,不降价也有人买,物有所值的,也受追捧。只有那些以前是搭顺风车的,即使降价也卖不动。”


明年4月或回暖


“保守点的估计,要到明年五一前才能有明显好转。”深圳宇宏集团副总裁吴宏远表示,按照惯例,春节前后都是楼市淡季;新年,银行一些业务的调整也需要时间。而高海燕估计市场的回暖,除了需要时间外,还需要以卖家和开发商降价为前提

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